Nuove tolleranze edilizie ed esecutive introdotte dal decreto salva-casa

Le tolleranze edilizie si riferiscono a lievi difformità che non costituiscono violazioni edilizie. L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Nuove tolleranze edilizie ed esecutive introdotte dal decreto salva-casa, i criteri di applicabilità e le ultime sentenze sulla conformità urbanistica.

Differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive

Le margine esecutive, invece, includono irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture e variazioni nella collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori. Tra gli esempi più comuni rientrano:

• Ridimensionamento dell’edificio: eventuali riduzioni rispetto alle misure previste nel progetto originale che non alterano la funzionalità dell’immobile.
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: ad esempio, la scelta di non realizzare determinati dettagli estetici previsti in progetto, come cornicioni, modanature o parapetti decorativi.
• Irregolarità esecutive di muri esterni ed interni: leggere discrepanze nelle misure dei muri perimetrali o interni, dovute a errori di costruzione che non compromettono la stabilità della struttura.
• Collocazione diversa delle aperture interne: variazioni rispetto al progetto originale nella posizione di porte e finestre all’interno dell’edificio, purché non influiscano sulla sicurezza e sull’illuminazione degli ambienti.
• Differente esecuzione di opere di manutenzione ordinaria: variazioni non sostanziali nei lavori di ristrutturazione o adeguamento dell’immobile che non richiedono una nuova autorizzazione edilizia.
• Errori progettuali corretti in cantiere: modifiche apportate durante la costruzione per risolvere errori materiali del progetto, come discrepanze tra i disegni e le condizioni reali del cantiere.
• Errori materiali di rappresentazione progettuale: imprecisioni nei disegni tecnici che non corrispondono esattamente alle misure reali dell’edificio, ma che non incidono sulla sua conformità urbanistica.

Queste tolleranze non devono violare la disciplina urbanistica ed edilizia né compromettere l’agibilità dell’immobile.

Nuove soglie introdotte dal decreto salva-casa

Il D.L. 69/2024, noto come decreto salva-casa, ha introdotto modifiche all’art. 34-bis, ampliando le tolleranze edilizie per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Le nuove percentuali di scostamento consentite sono:

• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq: scostamenti minimi per edifici di grande dimensione, dove le variazioni sono generalmente meno impattanti sulla volumetria complessiva.
• 3% per superfici tra 300 e 500 mq: leggeri margini di tolleranza per edifici di medie dimensioni, come complessi residenziali multipiano.
• 4% per superfici tra 100 e 300 mq: una percentuale più ampia che tiene conto delle variazioni in case unifamiliari e villette.
• 5% per superfici inferiori a 100 mq: maggiore flessibilità per le piccole abitazioni, dove anche piccoli scostamenti possono avere un impatto significativo.
• 6% per superfici inferiori a 60 mq: il limite più alto di tolleranza per unità abitative molto piccole, come monolocali o edifici di modesta entità.

Il comma 1-ter estende queste tolleranze anche alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari, riducendo il rischio di sanzioni per lievi discrepanze.

Le tolleranze esecutive nel decreto salva-casa

Il comma 2-bis del decreto salva-casa chiarisce quali siano le tolleranze esecutive applicabili agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, definendo con precisione i casi che rientrano in questa categoria. Tra questi, vi è il minore dimensionamento dell’edificio, che si verifica quando le dimensioni dell’immobile risultano leggermente ridotte rispetto a quanto previsto nel progetto iniziale, senza tuttavia compromettere né la stabilità né la funzionalità della struttura.

Un’altra casistica riguarda la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, ovvero la scelta di non costruire dettagli decorativi o accessori che, pur previsti in fase progettuale, non hanno alcuna incidenza sulla sicurezza dell’edificio. Allo stesso modo, possono essere considerate irregolarità esecutive le discrepanze nelle misure dei muri esterni ed interni, purché non comportino modifiche alla struttura portante o alterazioni delle caratteristiche urbanistiche.

Anche la diversa ubicazione delle aperture interne rientra tra le tolleranze esecutive ammesse. Questo significa che eventuali spostamenti di porte e finestre, purché non compromettano la sicurezza e i parametri di aerazione previsti dalla normativa, non costituiscono violazioni edilizie.

Rientrano inoltre in questa categoria le difformità nella esecuzione di opere rientranti nella manutenzione ordinaria, ovvero quelle modifiche di lieve entità che non necessitano di permessi specifici, purché rispettino le norme vigenti. Un altro caso è rappresentato dagli errori progettuali corretti in cantiere, che riguardano modifiche apportate durante i lavori per risolvere problemi tecnici non previsti in fase di progettazione. Infine, anche gli errori materiali di rappresentazione progettuale possono rientrare nelle tolleranze esecutive, se le incongruenze presenti nei disegni tecnici non incidono sulla conformità urbanistica o sulla struttura dell’edificio.

Tuttavia, queste tolleranze esecutive non devono in alcun modo violare le norme tecniche che incidono sull’agibilità dell’immobile e non possono essere applicate agli edifici soggetti a tutela paesaggistica, per i quali restano valide le restrizioni imposte dalla normativa vigente.

Attestazione delle tolleranze in zone sismiche

Nelle aree classificate a rischio sismico elevato, il tecnico abilitato deve attestare che le tolleranze rispettino le normative vigenti per le costruzioni antisismiche, come delineato nel Testo Unico dell’Edilizia. Questa attestazione, corredata da documentazione tecnica, deve essere presentata allo sportello unico per ottenere l’autorizzazione da parte dell’ufficio tecnico regionale.

Applicazione delle tolleranze e limitazioni ai diritti dei terzi

Il nuovo comma 3-ter specifica che l’applicazione della disciplina delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi, garantendo che eventuali variazioni non ledano la proprietà altrui o la sicurezza pubblica.

Giurisprudenza recente sulle tolleranze edilizie

Recentemente, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8542/2024, ha stabilito che le nuove tolleranze introdotte dal decreto salva-casa non si applicano retroattivamente.

Nel caso specifico, una società aveva richiesto la sanatoria per l’innalzamento di un sottotetto di 40 cm, sostenendo che l’intervento rientrasse nelle tolleranze previste. Tuttavia, il Comune aveva negato la sanatoria, affermando che l’alterazione della sagoma e del volume dell’edificio contravveniva alle norme urbanistiche locali. Il Consiglio di Stato ha confermato il diniego, sottolineando che la valutazione deve basarsi sulla normativa vigente al momento del provvedimento, non su modifiche normative introdotte successivamente.

Le tolleranze edilizie ed esecutive permettono piccoli scostamenti rispetto ai progetti approvati, ma devono sempre rispettare le normative vigenti. Il decreto salva-casa 2024 ha ampliato i margini di accettabilità, rendendo più flessibili le procedure di conformità, ma non permette la sanatoria di abusi pregressi in modo retroattivo.

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