Tabelle millesimali: cosa sono, parametri, iter di formazione, fonti normative

Le tabelle millesimali, cosi come indicato dall’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile, sono il mezzo attraverso il quale si distribuiscono le spese condominiali. Questa ripartizione è basata sul valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in relazione alle parti comuni dell’edificio.

In questo articolo:

Tabelle millesimali: come ripartire le spese condominiali, secondo art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile, garantendo equità e correttezza.

Le tabelle millesimali costituiscono gli strumenti per la distribuzione delle spese condominiali, attribuendo a ciascuna unità immobiliare un valore proporzionale rispetto alle parti comuni del fabbricato, espressa in millesimi, come delineato dall’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile. Questo valore si riferisce unicamente alla collocazione dell’unità immobiliare all’interno del contesto condominiale.

Parametri tabelle millesimali.

Numerosi fattori concorrono alla definizione del valore millesimale di un’unità immobiliare all’interno di un condominio, quali la superficie, la disposizione rispetto ai piani, l’orientamento e altri elementi che non includono modifiche personali effettuate dai singoli condomini ai loro appartamenti. Conforme all’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile, nel determinare i valori millesimali, non si considerano aspetti quali il canone di locazione, eventuali migliorie apportate e lo stato di conservazione di ciascuna unità. Questa normativa mira a valutare ogni unità immobiliare basandosi esclusivamente sulle sue caratteristiche intrinseche, escludendo qualsiasi altro elemento. Particolare attenzione va riservata alle modifiche strutturali, come la trasformazione di balconi in verande, e al loro impatto sui valori millesimali, argomento che sarà esplorato più dettagliatamente.

Utilizzo paratico delle tabelle.

Le tabelle millesimali sono plurime poiché, oltre alla tabella generale di proprietà, è comune elaborare ulteriori tabelle destinate alla ripartizione delle spese relative a beni e servizi comuni in funzione dell’utilizzo effettivo da parte di ogni condomino. Queste sono note come tabelle d’uso e servono a implementare in maniera pratica la normativa delineata nell’art. 1123 del codice civile. Grazie a queste tabelle, si rende effettivo il principio di proporzionalità, essenziale nella gestione delle spese condominiali.

L’iter per la creazione delle tabelle millesimali inizia con la determinazione dei valori che ogni unità abitativa possiede rispetto all’intero edificio, che devono essere espressi in millesimi e inclusi in una tabella specifica. Questa tabella è un allegato essenziale del regolamento di condominio, come specificato dall’art. 68 del codice civile. Pertanto, per garantire una corretta gestione e ripartizione delle spese condominiali, è fondamentale che le tabelle millesimali siano elaborate accuratamente e siano parte integrante della documentazione condominiale.

Tabelle millesimali e regolamenti: pilastri della gestione condominiale.

Nell’ambito della gestione condominiale, la legge prevede specifiche disposizioni per garantire un corretto funzionamento e convivenza tra i residenti. Una di queste riguarda la necessità di redigere un regolamento di condominio qualora il numero dei proprietari superi le dieci unità. Questo documento deve delineare le regole per l’utilizzo delle aree comuni, la distribuzione delle spese, i diritti e i doveri di ogni proprietario, oltre a stabilire le linee guida per preservare l’estetica dell’edificio e le modalità di gestione dello stesso. Ogni proprietario ha il diritto di proporre la creazione o la modifica del regolamento, che sarà poi adottato mediante un voto dell’assemblea in conformità con le maggioranze specificate nella normativa. Una volta approvato, il regolamento deve essere registrato come indicato dalla legge.

Da questa disposizione normativa si può inferire che:

• Le tabelle millesimali, essenziali per la ripartizione delle spese condominiali, sono generalmente considerate parte integrante del regolamento di condominio.
• L’obbligatorietà di tale regolamento si attiva solo con la presenza di più di dieci proprietari nell’edificio.
• Qualsiasi proprietario può avviare il processo per la creazione o revisione delle tabelle millesimali.
• L’adozione delle tabelle millesimali segue le stesse regole di maggioranza previste per l’approvazione del regolamento di condominio, come delineato nel testo di legge.

Tuttavia, è importante notare che queste conclusioni, pur essendo logicamente derivate dalla legislazione vigente, potrebbero non riflettere completamente tutte le dinamiche e le sfaccettature della vita condominiale reale.

3 diverse tipologie di tabelle.

La questione delle tabelle millesimali nel contesto condominiale rappresenta uno dei nodi più complessi e discussi in ambito giuridico. Queste tabelle sono fondamentali per determinare la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni, basandosi sul valore proporzionale della proprietà di ciascuno all’interno del condominio. La loro formazione, approvazione e eventuale revisione sono soggette a regole specifiche, che variano a seconda del tipo di tabella in questione. Tradizionalmente, si distinguono tre categorie di tabelle millesimali: contrattuali, giudiziali e assembleari.

• Tabelle contrattuali. Le tabelle millesimali contrattuali si formano in momenti chiave della vita di un condominio, come durante la vendita dell’immobile o attraverso un accordo specifico raggiunto tra tutti i condomini. Queste tabelle stabiliscono la quota parte che ogni unità immobiliare detiene nelle parti comuni dell’edificio e, di conseguenza, la proporzione di spese condominiali che ogni proprietario è tenuto a sostenere. Il processo di creazione di tabelle millesimali contrattuali si basa su un principio di accordo volontario e consapevole tra tutte le parti coinvolte. Questo consenso può essere raggiunto in fase iniziale, come parte degli accordi di vendita o successivamente, tramite negoziazioni tra i proprietari. Il carattere volontario e il chiaro accordo su cui si fondano rendono queste tabelle generalmente accettate senza controversie significative.
• Tabelle giudiziali. Le tabelle millesimali di tipo giudiziale rappresentano un’alternativa importante all’interno del panorama condominiale, particolarmente in quei contesti dove non si riesce a raggiungere un accordo tra i condomini per la formazione o la revisione delle tabelle millesimali attraverso le vie convenzionali. In presenza di disaccordi o in assenza di tabelle precedentemente stabilite, ogni condomino ha la possibilità di fare appello all’Autorità Giudiziaria per sollecitare la formazione ex novo delle tabelle millesimali.
• Tabelle assembleari. Queste tabelle vengono adottate mediante delibera dell’assemblea dei condomini. Quando si tratta di tabelle millesimali assembleari di natura contrattuale, ovvero quelle deliberate e firmate all’unanimità da tutti i condomini, la loro validità ed efficacia non sono in discussione. Questo tipo di tabelle si colloca in una zona di convergenza tra l’approccio contrattuale e quello assembleare, rafforzando il principio di accordo comune tra i partecipanti al condominio.

Obbligo o necessità.

La giurisprudenza in materia oscilla tra due orientamenti principali. Da un lato, vi è chi sostiene che per l’approvazione delle tabelle assembleari sia necessario un quorum particolarmente qualificato, data l’importanza di queste tabelle nel determinare gli obblighi economici dei condomini. Dall’altro, alcuni ritengono che possano essere adottate con i quorum ordinari previsti per le delibere assembleari, puntando su una maggiore flessibilità e adattabilità alle esigenze del condominio.

Questa dicotomia di interpretazioni genera incertezza e potenziali conflitti all’interno dei condomini, rendendo talvolta necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria per risolvere le controversie. La mancanza di una soluzione definitiva e univoca rende la questione delle tabelle millesimali assembleari uno dei punti più delicati e dibattuti nel diritto condominiale, riflettendo la necessità di bilanciare l’esigenza di chiarezza normativa con quella di flessibilità e adattabilità alle specificità di ciascun condominio.

Sei un ingegnere? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNI.