Planimetria catastale non conforme: come vendere casa senza problemi legali

Planimetria catastale non conforme: guida completa. La planimetria catastale è un documento fondamentale nella compravendita di un immobile, ma cosa succede quando non corrisponde allo stato reale della casa? Se non aggiornata, può bloccare operazioni di vendita, mutui e ristrutturazioni. Scopri le procedure per regolarizzarla e i rischi che comporta una difformità.

Come vendere casa con planimetria catastale non conforme: scopri come regolarizzare la planimetria e evitare problemi.

Vendere casa può trasformarsi in un ostacolo burocratico quando la planimetria catastale non rispecchia fedelmente lo stato di fatto dell’immobile. Questo problema, più comune di quanto si pensi, emerge spesso in fase di compravendita immobiliare, richiesta di mutuo o ristrutturazione. Ma quali sono le soluzioni per procedere in modo regolare?

Cos’è la planimetria catastale e quando risulta difforme?

La planimetria catastale rappresenta graficamente l’unità immobiliare, mostrando la disposizione interna dei locali, balconi, serramenti e altre strutture. Spesso, però, la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate non corrisponde alla realtà, soprattutto per immobili costruiti prima del 2010, anno in cui è entrato in vigore l’obbligo di conformità catastale con la legge n. 122 del 30 Luglio 2010. Le cause della difformità possono essere diverse: dall’incompleta o errata registrazione iniziale della planimetria, a modifiche non dichiarate dovute a lavori di ristrutturazione o addirittura abusi edilizi.

Planimetria difforme: cosa fare prima di vendere

Per poter vendere un immobile, la sua planimetria catastale deve essere conforme allo stato attuale della casa. Se così non fosse, la legge prevede che il venditore regolarizzi la situazione prima del rogito notarile. In caso contrario, l’atto di vendita risulterebbe nullo.

Tipologie di difformità catastale

Le difformità possono essere classificate in due categorie principali: lievi e rilevanti. Le prime comprendono modifiche di minima entità, come lo spostamento di una porta, che non influiscono su rendita catastale o superficie calpestabile. Le difformità rilevanti, invece, possono riguardare variazioni significative nella disposizione interna o la costruzione di nuovi spazi, come un secondo bagno. In questo caso, è necessario aggiornare la planimetria catastale tramite una pratica Docfa.

Come regolarizzare una planimetria non conforme

Per risolvere una difformità, bisogna rivolgersi a un professionista abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, che si occuperà della redazione e presentazione della pratica Docfa presso l’Agenzia delle Entrate. Questo procedimento permette di depositare una nuova planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato di fatto dell’immobile.

Quando è obbligatorio richiedere la variazione catastale?

Ogni intervento che modifica la distribuzione degli spazi interni o la destinazione d’uso dell’immobile richiede un aggiornamento della planimetria catastale. Tra i casi più comuni troviamo: frazionamenti, fusioni, ampliamenti, demolizioni parziali o totali, e interventi di ristrutturazione. L’obbligo di aggiornamento scatta anche quando la planimetria non è mai stata depositata.

Sanzioni in caso di planimetria catastale difforme

Se la planimetria catastale non è conforme allo stato attuale dell’immobile, il proprietario è tenuto a presentare una denuncia di variazione e pagare i tributi previsti, oltre a eventuali sanzioni. In caso di ritardo nella presentazione, le sanzioni aumentano in base ai giorni di ritardo. Tuttavia, è possibile regolarizzare la situazione tramite il ravvedimento operoso, una pratica che consente di sanare l’irregolarità pagando una somma ridotta rispetto alle sanzioni standard.

Quanto costa aggiornare una planimetria catastale?

Il costo per aggiornare una planimetria catastale varia a seconda della complessità dell’intervento e delle tariffe del professionista incaricato. A questo, si aggiungono i tributi catastali, generalmente pari a 50,00 € per planimetria. Ad esempio, se la variazione prevede la modifica di due planimetrie, il costo sarà di 100,00 € solo per i tributi.

Affidarsi a un professionista per evitare problemi

La procedura di aggiornamento della planimetria catastale è accessibile solo a tecnici qualificati tramite il portale Sister dell’Agenzia delle Entrate. Un privato cittadino non può eseguire autonomamente la regolarizzazione. Affidarsi a un professionista è quindi la soluzione più sicura per evitare ritardi e complicazioni durante la compravendita.

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