Permesso di costruire o agibilità? Cosa sapere prima di comprare o costruire

Quando si parla di edilizia, capita spesso di imbattersi in termini che sembrano simili ma che, in realtà, hanno significati molto diversi. È il caso del permesso di costruire e della segnalazione certificata di agibilità (SCA): due strumenti centrali nel percorso di realizzazione di un immobile, che però operano su piani distinti e producono effetti differenti. Capire dove finisce l’uno e dove inizia l’altra non è un esercizio accademico: incide su cantieri, compravendite, controlli comunali e — quando qualcosa va storto — anche sui contenziosi.

Permesso di costruire o agibilità? Perché ci confondiamo ancora — e cosa succede quando il problema arriva davanti a un giudice

In edilizia si parla spesso di autorizzazioni, certificazioni, procedure. Eppure, quando emergono dubbi o irregolarità, non sempre è chiaro quale documento sia davvero decisivo e quale, invece, non risolva nulla. È una situazione frequente: il cantiere parte, l’edificio cresce, i lavori si chiudono. Poi arriva la domanda che mette tutti in pausa: è tutto regolare?

A questo punto entrano in scena due strumenti che ricorrono continuamente: permesso di costruire e segnalazione certificata di agibilità (SCA). Sembrano simili, ma non lo sono. E la confusione nasce proprio da qui.

Che cosa è il permesso di costruire?

Il permesso di costruire è il titolo che stabilisce se quell’opera può essere realizzata. Il Comune valuta il progetto, lo confronta con il piano regolatore, verifica distanze, vincoli e norme. Se qualcosa non è conforme, il cantiere non dovrebbe aprire. Procedere comunque significa entrare nella sfera dell’abuso edilizio. E da quel momento rimediare diventa un percorso complesso, spesso lungo e mai privo di conseguenze.

SCA: segnalazione certificata di agibilità

La SCA, segnalazione certificata di agibilità, interviene in un momento diverso. Arriva quando l’edificio è terminato e deve essere concretamente utilizzabile. Il tecnico attesta che l’immobile soddisfa requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e prestazioni energetiche. Non è un’autorizzazione: è una responsabilità dichiarata. Qui nasce il malinteso più comune: pensare che l’agibilità possa sanare ciò che non era conforme in origine. Un’illusione rischiosa.

Risvolti giurisprudenziali

La giurisprudenza è chiara. In un caso recente, un’azienda agricola ha contestato solo l’agibilità di un edificio vicino, sostenendo il mancato rispetto delle distanze. Il Consiglio di Stato ha ricordato che, quando il problema riguarda la conformità urbanistica, l’atto da mettere in discussione è il permesso di costruire. Non la SCA. Perché la SCA certifica altro e non può trasformarsi in una sanatoria indiretta.

Importanza per il mercato immobiliare

Gli effetti sono concreti anche nel mercato immobiliare. Capita di arrivare dal notaio convinti di avere ogni documento in ordine, salvo scoprire che proprio l’agibilità manca o non è chiara. L’atto si ferma, emergono richieste di integrazione, l’acquirente comincia a dubitare. Ed è comprensibile.

Decreto SCIA 2

La riforma introdotta con il Decreto SCIA 2 ha ridotto alcuni passaggi burocratici, ma non ha alleggerito le responsabilità. Al contrario, il tecnico che firma una segnalazione assume in prima persona un ruolo centrale. A volte non c’è dolo: c’è fretta, pressione, sottovalutazione del rischio. Quando però emergono criticità, recuperare diventa complicato.

Sei un ingegnere? La tua professione richiede un aggiornamento continuo?

Unione Professionisti ti dà la possibilità di progettare e completare da solo il tuo percorso di studi, proponendoti tutti i suoi corsi, sviluppati in modalità FAD asincrona, accreditati presso il CNI.