Abitabilità e Agibilità: cosa sono, differenze e requisiti SCA

Quando si parla di qualità e conformità degli edifici, due concetti spesso citati – e talvolta confusi – sono quelli di abitabilità e agibilità. Sebbene oggi la normativa li abbia unificati sotto un’unica certificazione, la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), comprenderne il significato tecnico e giuridico resta fondamentale, soprattutto per i professionisti del settore ingegneristico. La SCA non è un mero adempimento burocratico, ma un vero e proprio strumento di garanzia che attesta la sicurezza, la salubrità e l’efficienza di un immobile.

In questo articolo:

Differenze tra abitabilità e agibilità. Requisiti tecnici e normativi, e come ottenere la certificazione SCA per immobili sicuri e conformi.

Storicamente, in Italia, i termini “abitabilità” e “agibilità” indicavano due certificazioni distinte: la prima per gli immobili residenziali, la seconda per quelli a uso diverso. Tuttavia, con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e successivamente del D.Lgs. 222/2016, questa distinzione è stata eliminata, introducendo la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) come unico documento attestante la conformità dell’immobile ai requisiti normativi.

Requisiti tecnici per l’agibilità degli immobili

La SCA certifica che l’immobile rispetta determinati requisiti fondamentali:

• Sicurezza strutturale: l’edificio deve garantire la stabilità e la resistenza ai carichi previsti.
• Igiene e salubrità: gli ambienti devono essere privi di umidità, con adeguata ventilazione e illuminazione naturale.
• Risparmio energetico: gli impianti devono essere conformi alle normative vigenti in materia di efficienza energetica.
• Accessibilità: l’immobile deve essere accessibile anche a persone con disabilità, secondo quanto previsto dalla legge.

Inoltre, è fondamentale il rispetto delle dimensioni minime degli ambienti, come stabilito dal D.M. 5 luglio 1975:

• Superficie minima abitativa: 28 mq per una persona, 38 mq per due persone.
• Altezza minima interna: 2,70 m per i locali principali, 2,40 m per corridoi e servizi.
• Rapporto aeroilluminante: la superficie finestrata deve essere almeno 1/8 della superficie del pavimento.

Procedura per la presentazione della SCA

La SCA deve essere presentata al Comune competente entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. La documentazione necessaria include:

• Asseverazione tecnica: dichiarazione di un professionista abilitato che attesta la conformità dell’immobile.
• Certificazioni degli impianti: documenti che comprovano la conformità degli impianti elettrici, idraulici, termici, ecc.
• Collaudo statico: verifica della stabilità strutturale dell’edificio.
• Certificato di conformità antisismica: ove previsto, attestazione della rispondenza alle normative antisismiche.
• Relazione igienico-sanitaria: valutazione delle condizioni igieniche dell’immobile.
• Documentazione catastale: planimetrie e visure aggiornate.

Il Comune, una volta ricevuta la documentazione completa, rilascia la SCA entro 30 giorni.

Immobili costruiti prima del 1967: obblighi e deroghe

Per gli immobili edificati prima del 1° settembre 1967, la normativa prevede specifiche disposizioni. In generale, la SCA non è obbligatoria per tali edifici, a meno che non siano stati oggetto di interventi che abbiano modificato le condizioni originarie. Tuttavia, in caso di compravendita, è fondamentale verificare la presenza di documentazione che attesti la conformità dell’immobile alle normative vigenti al momento della costruzione.

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