Ordine di demolizione e abusi edilizi: il Comune deve agire quando l’abuso è provato

Il Consiglio di Stato torna sul tema degli abusi edilizi e conferma una linea interpretativa ormai consolidata nella giurisprudenza amministrativa: quando il Comune accerta la presenza di opere realizzate in difformità dal titolo edilizio, l’ordine di demolizione non è una scelta rimessa alla discrezionalità dell’ente, ma un provvedimento dovuto.

Ordine di demolizione e abusi edilizi. Il Consiglio di Stato chiarisce obblighi del Comune, prove del privato e limiti alla sanatoria edilizia nel 2026

La Quinta Sezione, con la sentenza n. 3642/2026, ha confermato la decisione del TAR Campania Napoli n. 6719/2023, ribadendo che il potere repressivo esercitato dall’amministrazione in materia urbanistico-edilizia ha natura vincolata. Il principio è netto: una volta verificata l’irregolarità, il Comune deve adottare gli atti necessari a rimuovere l’abuso e a ripristinare la legalità violata.

Il Comune non può scegliere se intervenire

Il cuore della pronuncia riguarda la natura dell’ordinanza di demolizione. In presenza di un illecito edilizio accertato, l’amministrazione non è chiamata a valutare se procedere o meno. Il suo margine di scelta è sostanzialmente assente, perché l’intervento repressivo discende direttamente dall’accertamento della difformità.

Questo passaggio ha una ricaduta pratica rilevante. Il Comune, una volta riscontrate opere non conformi al titolo abilitativo o alla disciplina urbanistica vigente, non deve dimostrare un interesse pubblico ulteriore rispetto al ripristino dell’assetto urbanistico compromesso. L’interesse pubblico, in questi casi, è già insito nella necessità di eliminare l’abuso. La demolizione, dunque, non viene considerata una misura eccezionale, ma la conseguenza ordinaria dell’accertamento di opere eseguite fuori dal perimetro della legittimità edilizia.

La motivazione deve descrivere l’abuso

La sentenza chiarisce anche il contenuto motivazionale richiesto all’amministrazione. L’ordine di demolizione non deve necessariamente contenere una motivazione ampia o particolarmente articolata, purché siano indicate in modo chiaro le difformità edilizie rilevate. Il provvedimento deve consentire al destinatario di comprendere quali opere sono state contestate, rispetto a quale titolo edilizio risultano difformi e per quali ragioni l’amministrazione le considera abusive.

La motivazione è quindi sufficiente quando descrive il fatto edilizio contestato e collega l’accertamento tecnico alla misura repressiva adottata. Non è richiesto, invece, un ulteriore bilanciamento tra l’interesse pubblico e l’interesse del privato alla conservazione dell’opera.

La comunicazione di avvio non è sempre decisiva

Un ulteriore profilo affrontato dal Consiglio di Stato riguarda la comunicazione di avvio del procedimento. Nei procedimenti repressivi in materia edilizia, la sua omissione non determina automaticamente l’annullamento dell’ordinanza.

La ragione è legata alla natura vincolata dell’atto. Se, alla luce degli accertamenti svolti, il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso, la mancata comunicazione può essere considerata una irregolarità non invalidante. Il riferimento è all’art. 21-octies della legge n. 241/1990, norma che limita l’annullabilità dei provvedimenti amministrativi quando risulti evidente che il loro contenuto dispositivo non avrebbe potuto mutare. Applicato agli abusi edilizi, questo principio rafforza la posizione dell’amministrazione quando l’illecito risulta documentato in modo puntuale.

Chi impugna deve provare l’errore

La decisione assume particolare rilievo anche sul piano processuale. Il privato che contesta un’ordinanza di demolizione non può limitarsi a opporre argomentazioni generiche o a prospettare una diversa lettura dei fatti senza adeguato supporto documentale.

Secondo il Consiglio di Stato, l’onere della prova grava su chi intende mettere in discussione gli accertamenti tecnici dell’amministrazione. Per superare la presunzione di legittimità dell’atto amministrativo servono elementi concreti: rilievi, elaborati grafici, documentazione edilizia, perizie, fotografie, titoli abilitativi e ogni altro dato utile a dimostrare l’eventuale errore dell’ente.

Il giudice non rifà l’istruttoria tecnica

La pronuncia ribadisce anche i confini del sindacato del giudice amministrativo sugli accertamenti tecnici comunali. Il giudice può verificare la logicità, la coerenza e la ragionevolezza dell’istruttoria, ma non può sostituirsi all’amministrazione in assenza di elementi probatori idonei.

Il processo amministrativo, quindi, non può diventare una nuova istruttoria esplorativa fondata su semplici affermazioni del ricorrente. Chi sostiene che il Comune abbia sbagliato deve indicare dove si trovi l’errore e deve dimostrarlo con documenti tecnici attendibili.

Sanatoria edilizia e deroghe energetiche

La sentenza affronta anche il tema dei dinieghi di sanatoria e delle possibili deroghe agli indici urbanistici collegate agli interventi di efficientamento energetico.

Il Consiglio di Stato chiarisce che tali benefici non operano automaticamente. Non basta richiamare genericamente il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio per ottenere una deroga o per superare un contrasto con la disciplina urbanistica.

Il privato deve dimostrare, con documentazione tecnica rigorosa, il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa applicabile. Solo in presenza di presupposti effettivi, verificabili e correttamente documentati, le agevolazioni o le deroghe possono essere prese in considerazione.

Volumi e superfici vanno calcolati secondo le regole urbanistiche

Altro punto rilevante riguarda la determinazione di volumi e superfici. Per i giudici, il calcolo deve essere effettuato secondo i criteri stabiliti dagli strumenti urbanistici e dalla normativa edilizia applicabile al caso concreto. Non sono ammesse interpretazioni favorevoli al privato se non trovano un fondamento preciso nel quadro normativo. Il dato tecnico deve essere oggettivo, verificabile e coerente con le regole urbanistiche vigenti nel territorio interessato.

Per tecnici, progettisti e consulenti, questo significa che ogni valutazione su volumetrie, superfici assentibili, sagome e parametri edilizi deve essere costruita su basi documentali solide. Una lettura imprecisa o forzata delle regole può incidere direttamente sull’esito della sanatoria o del contenzioso.

Le ricadute per proprietari, tecnici e amministrazioni

La pronuncia interessa da vicino proprietari, professionisti tecnici, imprese edili e uffici comunali. Per i privati, il messaggio è evidente: davanti a un ordine di demolizione, la difesa non può fondarsi su contestazioni generiche, ma deve essere costruita con un impianto tecnico-documentale preciso.

Prima di impugnare il provvedimento, occorre verificare il titolo edilizio, ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, confrontare gli elaborati progettuali, controllare eventuali variazioni eseguite nel tempo e valutare la disciplina urbanistica applicabile.

Per le amministrazioni, invece, la sentenza conferma la necessità di svolgere accertamenti puntuali e di descrivere con chiarezza le difformità contestate. La motivazione può essere essenziale, ma non può essere vaga: deve consentire al destinatario di comprendere il percorso logico e tecnico che ha portato all’adozione dell’ordinanza.

Una conferma della linea repressiva sugli abusi edilizi

Nel complesso, la sentenza n. 3642/2026 si colloca nel solco di un orientamento severo in materia di abusi edilizi. Il potere repressivo del Comune resta vincolato, l’ordine di demolizione non richiede una motivazione rafforzata quando l’abuso è accertato, la comunicazione di avvio del procedimento non è sempre indispensabile e l’onere della prova grava sul privato che contesta l’atto.

La decisione conferma un principio di fondo: nel contenzioso edilizio, le affermazioni non bastano. Servono documenti, rilievi tecnici, ricostruzioni coerenti e prove idonee a dimostrare l’eventuale errore dell’amministrazione.

Per chi opera nel settore urbanistico-edilizio, la pronuncia rappresenta un ulteriore richiamo al rigore: ogni contestazione, ogni richiesta di sanatoria e ogni difesa contro un provvedimento repressivo devono poggiare su una verifica tecnica accurata e su una lettura puntuale della normativa applicabile.

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